原创 刘博团队
新加坡政府又给房地产加税了,这次特别猛,直接把外国人购房的额外买方印花税提高了一倍,从30%提高到60%。
【资料图】
也就是说,一千万的房子,过去交300万的税,现在要交600万。
外国人要在新加坡买房,是越来越贵了。
01
在新加坡买房,买家的印花税总额=买方印花税+额外买方印花税。
买方印花税(BSD)是针对所有买房人的,房价越高,税费越高。
额外买方印花税(ABSD),则是不同身份,不同税率。
4月27日起,新加坡政府提高的就是额外买方印花税。
具体为,新加坡公民购置第二套住房的额外买方印花税(ABSD)从17% 上调至20%;
公民购买第三套或以上住房、永久居民购买第二套住房的额外买方印花税从25%提高到30%。
外国人购买任何住房的额外买方印花税从30%上调至 60%。
虽然本国居民购买第二三套的税率也上升了3%-5%,但是外国人买房的税率却翻了一倍,堪称最狠辣招。
新政前,1000万的房子,外国人要交300万的额外买方印花税,新政后则要交600万的税。
事实上,这不是新加坡政府今年第一次加税。
今年2月15日,新加坡政府宣布提高住宅和非住宅物业的买方印花税(BSD)税率。
单就住宅来讲,相当于给价值150万以上的房产额外加税。
住宅在150万元到300万元之间的房产价值部分,征收5%的印花税,而超过300万元的房产价值部分所征收的印花税,则从4%增加到6%。
若购买300万新元的房产,按旧BSD需缴纳104600新元买家印花税,按新BSD需要缴纳119600新元,差额为15000新元。
和买家印花税相比,额外买家印花税才是购房者支出的大头,特别是对外国人来说,想在新加坡购置房产的资金门槛翻倍。
与新加坡相比,香港永居和非永居买房的税收政策,则显得温和不少。
香港永居首置房:最高4.25%首置印花税
香港永居非首置房:15%双倍印花税
香港非永居买房:15%买家印花税+15%从价印花税
可以看到,同样是非永居买家,在香港目前要交30%的印花税,而在新加坡则要交至少60%的印花税。
前阵子新加坡刚大幅提高了投资移民门槛,最低投资门槛提升了四倍,从250万新元提高到1000万新元(折合人民币约5178万)。
而有望重启的香港投资移民,投资金额可能比之前的1000万港币翻倍,会在2000万到2500万港币左右(折合人民币约2202万)。
由此可见,新加坡不管是投资移民还是买房的门槛,都比中国香港高了一倍。
02
研究显示,受国际局势影响,2022年大约有2800名资产净值达100万美元或以上的富翁迁移到新加坡,比疫情前2019年的1500人多出87%。
《联合早报》曾报道过一则消息,2022年5月底,一名中国福建买家一口气购买了新加坡市中心豪宅项目康宁河湾 (Canninghill Piers)20个单位,总花费超过8500万新元(约4.23亿元)。
这样的买家在狮城不在少数。
2022年1-8月,新加坡外国买家交易房产总量约14000套私人公寓,前五大外国买家群体分别是中国、马来西亚、印度、美国、印度尼西亚。
然而,大量富翁和热钱涌入,并不一定能促进经济增长。
新加坡GDP在2023年第一季度同比增长0.1%,逼近零增长的边缘,也显著低于去年第四季度的2.1%。
不断涌入的资金,还把本地房价和房租推高了不少,使新加坡国内的通胀问题日益加剧。
据Global Property Guide数据,截至2022年11月,新加坡房产均价约每平米10万人民币,名列世界第八位。
同时,新加坡租金已成亚洲最贵。
据新加坡市建局数据统计,去年12月,新加坡中部地区的平均月租金上涨29.7%,每平方米涨至62.08新元(约合318.79元人民币)。
在房屋年租金平均上涨三分之一的推动下,占消费者价格指数(CPI)22%的住宿成本创2013年5月份以来新高。
由此,推动新加坡整体通胀率高居不下。
新加坡2022年通胀率为6.1%,明显高于2021年的2.3%。
今年1月份,新加坡不包括私人交通和住宿在内的核心CPI同比上涨5.5%,为2008年11月以来最快增速,整体通胀率升至6.6%。
不单单是楼市,新加坡统计局4月24日发布的最新数据显示,各项消费指标全部同比上涨。
其中食物价格的涨幅最大,为7.7%。休闲与文化消费价格上升6.8%,服饰与鞋价格上扬6.3%,交通费上升6.2%,住房和水电费上涨5.2%。
新加坡的通胀控制目标是多少呢?
官方对2023年整体和核心通胀的预测,分别为5.5%-6.5%和3.5%-4.5%。
通胀作为“穷人指标”,如果一直飙升,将加剧普通人的消费和生活成本开支,为了民生考虑,各国政府都必须将通胀率控制在合理范围内。
为遏制不断飙升的通货膨胀率,自2021年10月以来,新加坡金管局已连续五次收紧货币政策。
现在,新加坡政府更是大刀砍向楼市,希望通过加税阻挡资金继续砸向房地产的热情,慢慢给楼市降温。
03
当然,这项政策的效果如何,还有待观察。
新加坡作为亚太区排名第二的跨境房地产投资首选地,真正的富豪买家,不太可能因为额外的税收而不去购买房产,但是一批中产富豪确实可能会受影响。
世邦魏理仕最新发布的2023年亚太投资者意向调查显示,新加坡是投资者眼中2023年亚太区排名第二的跨境房地产投资首选地点,仅次于东京。
排在新加坡之后的城市依次是胡志明市、悉尼和香港。
随着中国大陆重新开放边境,以及房地产估值回归合理,香港房地产重拾投资者的欢心,相隔两年后重返前五名。
新加坡的房子可分成三类:组屋,公寓和私宅。
目前,新加坡政府为国民(公民和永久居民)提供大量组屋,换算成人民币,组屋价格约在每平1万6-3万6左右,占房地产市场的80%。
公寓也就是商品房,外国人可以买,换算成人民币约8万到16万每平方米,占房地产市场的15%左右。
此外,就是包含了土地的别墅,也就是私宅,均价和公寓差不多甚至还便宜一点,由于面积大,单价一般都上千万。
新加坡房产在持有环节,还有房产税。
其房产税的设计,主要体现两点:一是富人比穷人交得多,二是鼓励购房自住。
新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的,房屋年价值是以年租金衡量,计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。
粗略估算,
100万新元的房子能租2500左右,年值大概3万;
200万的房子能租5000左右,年值大概6万;
300万的房子能租7000左右,年值大概8万5。
房产税每年缴纳,分两种税率,一种是自住房产,税率较低;另一种是非自住房产/投资房,税率稍高。
明年,新加坡的房产税率将小幅上调。
自住型房产的房产税税率,主要是年值超过3万新币的房产,将从2023年的5%-23%,调高至6%-32%。
非自住型房产的房地产税,包括投资型房地产在内,房地产税率将从现在的11%-27%调高到12%-36%。
但是从金额来看,新加坡的房产税并不高。
自住房屋的房产税最低可免或者每年缴880新币,最贵的房产税约在1万新元左右,折合人民币约5.18万。
和欧美相比,新加坡的房产税可以说是非常低,自住房的房产税大约是欧美的三十分之一,出租房的房产税大约是欧美的十二分之一。
总的来讲,出于对本国国民的保护,新加坡不断提高投资移民和外国人买房的门槛。
和新加坡相比,香港的移民和投资门槛只有新加坡的一半,这一定程度上增加了香港的吸引力。
所以,新加坡的一系列大招,对中国香港来讲,是利大于弊的。
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